Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2026 : Le guide de l'accession
Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé en complément d'un crédit classique pour financer l'acquisition de votre Résidence Principale (VEFA, construction ou ancien avec travaux). Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, avec des plafonds revalorisés de 8 à 13 %. Découvrez les conditions à jour.
50%
Quotité max pour les ménages modestes (appartement neuf)
195 000 €
Plafond d'opération retenu maximum
25 ans
Durée max de remboursement (différé inclus)
2027
PTZ prolongé jusqu'au 31 décembre 2027
1. Les conditions d'éligibilité au PTZ
Pour bénéficier de ce coup de pouce financier de l'État, votre projet doit remplir plusieurs critères essentiels :
- Primo-accession : Ne pas avoir été propriétaire de sa Résidence Principale durant les 24 derniers mois.
- Type de bien : Acquisition d'un bien neuf en VEFA ou d'un bien à construire (appartement ou maison, sur tout le territoire depuis avril 2025), ou d'un bien ancien nécessitant d'importants travaux en zones B2 et C uniquement (travaux représentant au moins 25 % du coût total).
- Ressources : Respecter un plafond de revenus défini selon la localisation du bien (zones A, B1, B2, C) et la composition du foyer.
- Résidence principale : Le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans après le versement des fonds.
Nouveautés 2026 confirmées par la Loi de Finances
- Plafonds de revenus revalorisés de 8 à 13 % selon les zones, alignant le dispositif sur l'inflation immobilière récente.
- Montants d'opération retenu relevés : plancher à 99 000 € (contre 79 000 €) et plafond à 195 000 € (contre 156 000 €).
- PTZ ouvert aux acquéreurs successifs en BRS (Bail Réel Solidaire) via la Loi n° 2026-103 du 19 février 2026.
- Maisons individuelles neuves éligibles partout en France depuis le 1er avril 2025.
Nouveauté Donation 2025-2026
L'État permet désormais aux parents et grands-parents de transmettre jusqu'à 100 000 € (dans la limite de 300 000 € par donataire) sans droits de donation pour aider leurs enfants à acheter un logement ou financer des rénovations.
2. Plafonds de revenus (Revenu Fiscal de Référence N-2)
Pour un PTZ demandé en 2026, l'administration se base sur votre Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année 2024. Attention : le revenu retenu est le plus élevé entre le RFR N-2 et le coût total de l'opération TTC divisé par 9.
| Nb d'occupants | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 personnes | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 personnes | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 personnes | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
Le coefficient familial : comment déterminer votre tranche ?
Pour trouver votre tranche de revenus, divisez votre revenu de référence par le coefficient correspondant au nombre d'occupants :
1,0
1 personne
1,4
2 personnes
1,8
3 personnes
2,0
4 personnes
2,4
5 pers. et +
Source : Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 — art. D31-10-3-1 CCH
3. Limites de l'opération et montants accordés
Le montant du prêt correspond au coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond, auquel s'applique un pourcentage (la quotité) pouvant atteindre jusqu'à 50% selon votre tranche de revenus.
| Nb d'occupants | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 187 500 € | 168 750 € | 110 000 € | 110 000 € |
| 2 | 281 250 € | 253 125 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 337 500 € | 303 750 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 393 750 € | 354 375 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et + | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Quotités applicables selon la tranche de revenus
La quotité est le pourcentage du plafond d'opération que le PTZ peut financer. Elle varie selon votre tranche de revenus et le type de bien.
| Tranche | Appartement neuf | Maison neuve | Ancien avec travaux |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 (revenus les plus modestes) | 50 % | 30 % | 50 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % | 40 % |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % | 40 % |
| Tranche 4 (revenus les plus élevés) | 20 % | 10 % | 20 % |
Source : Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 — ANIL — service-public.fr
4. Différé et durées de remboursement
Le PTZ fonctionne en deux phases successives : une période de différé (vous ne remboursez rien sur le PTZ, seulement le prêt principal), puis une phase d'amortissement du capital. C'est un levier puissant pour alléger le budget des premières années.
| Tranche | Différé (pas de remboursement PTZ) | Phase de remboursement | Durée totale |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| Tranche 2 | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| Tranche 3 | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| Tranche 4 | Aucun différé | 10 ans | 10 ans |
Source : Décret n° 2025-299 — Pretto, CAFPI, service-public.fr
Exemple concret : couple avec 2 enfants, zone B1
Un couple avec 2 enfants (4 personnes) dispose d'un RFR 2024 de 45 000 €. Son coefficient familial est de 2,0. Le revenu de référence pour le PTZ est donc de 45 000 / 2 = 22 500 €, ce qui le place en Tranche 1. Il bénéficie du différé maximal de 10 ans. Il ne commence à rembourser le PTZ qu'à partir de la 11e année, sur 15 ans. Durée totale : 25 ans.
5. Biens éligibles selon la zone
- Appartement neuf en VEFA ✅
- Maison individuelle neuve ✅ (depuis avril 2025)
- Construction individuelle ✅
- BRS (primo et acquéreurs successifs) ✅
- PSLA (location-accession) ✅
- Ancien avec travaux ❌
- Appartement neuf en VEFA ✅
- Maison individuelle neuve ✅
- Ancien avec travaux ✅ (travaux ≥ 25 % du coût total)
- BRS ✅
- Acquisition en TVA 5,5 % (ANRU/QPV) ✅
Important : Le PTZ est un prêt complémentaire — il ne peut jamais couvrir la totalité du financement. De plus, son montant ne peut pas dépasser de plus de 25 % le montant du prêt principal.
6. Foire Aux Questions (FAQ PTZ)
Quelle est la durée de remboursement du PTZ ?
La durée totale va de 10 à 25 ans selon votre tranche de revenus. L'avantage majeur est la période de différé : selon votre tranche, vous pouvez retarder le premier remboursement du PTZ de 0 à 10 ans. Tranche 1 : 10 ans de différé + 15 ans de remboursement (total 25 ans). Tranche 2 : 8 ans + 12 ans (20 ans). Tranche 3 : 2 ans + 13 ans (15 ans). Tranche 4 : pas de différé, remboursement sur 10 ans.
Que devient le PTZ en cas de revente du logement ?
Si vous vendez pour racheter une résidence principale, vous ne pourrez pas obtenir de nouveau PTZ (réservé aux primo-accédants). Cependant, un transfert est possible si la banque l'accepte (le capital restant dû est basculé sur la nouvelle acquisition). Si le transfert a lieu dans les 6 premières années, le nouveau bien doit respecter les conditions d'éligibilité du PTZ en vigueur.
Peut-on acheter une maison neuve avec un PTZ en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025, les maisons individuelles neuves sont éligibles au PTZ sur tout le territoire français, sans restriction de zone. La quotité applicable est cependant plafonnée à 30 % pour une maison individuelle (contre 50 % pour un appartement neuf en tranche 1). C'est une évolution majeure qui ouvre le PTZ à de nombreux projets en zones périurbaines et rurales.
Comment est calculé le montant du PTZ ?
Le calcul repose sur trois paramètres : (1) le coût retenu de l'opération, limité au plafond d'opération de votre zone et nombre d'occupants, (2) la quotité applicable selon votre tranche de revenus et le type de bien, (3) une règle de plafonnement : le PTZ ne peut pas dépasser de plus de 25 % le montant de votre autre prêt. Formule simplifiée : Montant PTZ = min(coût réel ; plafond d'opération) × quotité.
Peut-on cumuler PTZ et éco-PTZ ?
Oui, le cumul PTZ + éco-PTZ est autorisé. L'éco-PTZ finance les travaux de rénovation énergétique à 0 %, tandis que le PTZ finance l'acquisition. Depuis le 1er avril 2025, il est également possible de cumuler le PTZ avec MaPrimeRénov'. Les plafonds de ressources de MaPrimeRénov' sont distincts de ceux du PTZ et ne sont pas plafonnés de la même façon.
La banque peut-elle refuser le PTZ malgré mon éligibilité ?
Oui. Seuls les établissements financiers ayant signé une convention avec l'État peuvent accorder un PTZ. Chaque banque évalue librement votre solvabilité, vos garanties et votre dossier. Le PTZ est un droit sous conditions légales, mais son octroi n'est pas automatique. À noter : certaines banques peuvent se montrer moins généreuses sur le taux du prêt classique lorsqu'elles accordent un PTZ. Faire appel à un courtier permet de comparer les offres et de s'assurer que l'avantage du taux zéro n'est pas annulé.
Qu'est-ce que le PTZ en Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Le Bail Réel Solidaire dissocie la propriété du foncier (qui reste à un organisme foncier solidaire) de celle du bâti. L'acheteur n'acquiert que le logement, ce qui réduit drastiquement le prix d'achat. Depuis la Loi de Finances 2026 (Loi n° 2026-103 du 19/02/2026), le PTZ est désormais accessible non seulement aux premiers acquéreurs d'un logement BRS, mais aussi aux acquéreurs successifs, ce qui fluidifie ce marché du logement abordable. Les décrets d'application sont attendus.
Mes revenus ont beaucoup augmenté récemment : suis-je encore éligible ?
Le PTZ est calculé sur la base du RFR N-2, c'est-à-dire le revenu fiscal de référence de 2024 pour un dossier déposé en 2026. Si vos revenus ont fortement augmenté en 2025, vous pourriez rester éligible sur la base de vos revenus plus modestes de 2024. À l'inverse, si vos revenus 2024 dépassent les plafonds même si votre situation actuelle est moins favorable, vous serez exclu. Le mécanisme du « revenu plancher » (coût de l'opération / 9) prévient les abus en cas de revenus déclarés très faibles.
Simulateur & Zonage Officiel
Vérifiez en quelques clics votre éligibilité exacte et le zonage de votre commune (A, B1, B2, C) mis à jour.
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